华为的成长烦恼：“大脑”留在深圳 “肢体”搬到东莞？

　　于是在广东，深圳坂田和东莞松山湖就形成了华为相对集中的基地。华为的供应商因为同样受到深圳宝安租金和人力成本上涨的压力，也跟着往深圳旁边的东莞和惠州迁移，部分供应商同样选择落户在松山湖。

　　可见，华为对子公司的选址“牵一发而动全身”。“既然选择了松山湖，就肯定要聚焦一点。”据悉，现在终端的制造业务已经在松山湖运作，未来还有研发等业务。

　　深圳的“土地包袱”

　　据了解，松山湖园区容积率为0.8，而华为终端项目所在地地块容积率为0.5-0.8。“低容积率是建工业厂房的需要，因为要建工业设施、安全设备，容积率就高不了。”一名地产业内人士解释。

　　然而，对于华为总部所在地、深圳龙岗区来说，其产业空间正进入紧缩期。

　　今年五月初，龙岗区在其发布的企业创新能力分析报告中指出：“在劳动力和土地要素全面紧缩，传统的粗放型经济增长模式变得举步维艰，龙岗区亟需通过创新提高生产力，提高人均和地均产出效益，降低经济增长对劳动力和土地的依赖程度。”

　　当地正积极研究拆除重建其旧工业区，做二次开发，以提高空间利用率和土地产出率。思路主要是，提高地块容积率。

　　调查显示，龙岗现有889个工业区，总占地面积80.5平方公里，规划保留为产业用地42.2平方公里，涉及514个工业区。其中，适合改造升级的工业区共373个。

　　龙岗区方面指出，这些工业区容积率在1-2之间的用地占比56.8%，平均容积率约为1.3，“容积率偏低，提升空间大”。

　　龙岗区相关表示，拆除重建类“工改工”的主要政策包括四个方面：其中，提高开发强度提高指“新型产业用地容积率上限可达6.0，物流用地容积率上限可达4.0”。

　　据地产业内人士介绍，“这么高的容积率，是高楼林立的CBD的模样。”这与华为终端公司所需要的低密度工业用地，背道而驰。

　　与此同时，片区内配套设施更新速度慢，也造成了交通等方面的难题。

　　华为消费者BG(BusinessGroup)CEO余承东今年4月在朋友圈里谈到道路拥堵问题：“早晨6点45分出发，7点10分左右就可到公司了，冬天早晨车更少。如果七点钟之后出发，需要一个多小时。很多人建议消费者BG早晨7点30上班，不知大家意见如何?”

　　“深圳许多的工业用地都是旧改而来。就城市建设而言，东莞并没有这个包袱。”上述了解深圳旧改的业内人士说。

　　土地的产值与成本

　　一位被安排到华为大学(高端培训中心)工作的新员工透露，公司告知，三年后其所在部门会搬迁到松山湖，该员工认为“人均占用空间比较大的部门，是很适合搬到松山湖的。”

　　地产龙头企业万科同样选择在松山湖建设其住宅产业化研究基地，占地200亩。“当时我们是首选深圳，因为万科是深圳的企业，但是深圳能批下来的产业用地太少，没有谈到合适的。”万科建筑研究中心内部人士介绍。

　　人均产值和用地成本，是企业判断旗下部门在不同城市区域布局的重要依据。

　　前述龙岗区用地的窘境，是深圳市的一个缩影。中金公司在5月23日发布的研报中称深圳国土面积只有1997平方公里，只有上海的1/3,、广州的1/4、北京的1/8，相当于一个普通县城规模。

　　按照中金公司的统计，2015年，深圳每平方公里的单位土地面积产出GDP8.76亿，比上海高出一倍有余，较之北京的1.4亿更是多出五倍多。

　　深圳新增建设用地有限，这个现实决定了深圳的土地成本居高不下。其居住用途的土地价格仅次于北京，而工业用地价格则为最高，达到近3500元/m2。